Discutând în cadrul echipei Impakt Imobiliare pe tema cererii și nevoii cumpărătorilor de locuințe din ultimul an și analizând numărul și tipul tranzacțiilor imobiliare din primele 3 trimestre ale anului 2018, comparativ cu perioade similare din anii precedenți, am constatat o ușoară creștere a solicitărilor în ceea ce privește achiziția de imobile noi.

Și pentru că ne place să înțelegem cât mai bine nevoia existentă  pe piață, astfel încât să venim în întâmpinarea clienților cu soluții cât mai avantajoase, am schițat câteva teorii care să răspundă dilemei „Locuințe noi vs. locuințe vechi”.

 Una dintre ele ar fi că 60% dintre cumpărători sunt tineri cu vârste cuprinse între 22-40 ani și își doresc ca viitorul imobil să fie complet finisat și eventual mobilat și utilat.

Această dorință se naște fie din lipsa timpului alocat acestor acțiuni, fie din frica de a nu identifica persoane serioase și calificate pe parte de finisaje, sau din dorința de a economisi bani în eventualitatea în care aceștia fac tranziția de la o locuința cu chirie, la o locuința achiziționată cu credit bancar, iar în cazul apartamentelor seminfinisate, aceștia ar întra pe perioada finisajelor într-o situație de dublu cost, în care ar trebui să acopere atât rata aferentă noii achiziții, cât și chiria pentru locuința actuală, iar majoritatea dintre ei nu-și permit având în vedere și investiția inițială cu avansul și taxele aferente achiziției.

Un alt aspect de luat în considerare este deadline-ul lucrărilor de finisare, care de cele mai multe ori, este depășit semnificativ, astfel încât nu se poate estima cu exactitate finalizarea părții de mobilier, în ceea ce privește livrarea și montajul aparaturii electrice și a electrocasnicelor și în consecință, nici data renunțării la locuința actuală cu chirie.

De asemenea, faptul că în imobilele noi locuiesc cu preponderență tineri, cu aceeași medie de vârstă ca cea menționată mai sus,  este un aspect care înclină balanța spre achiziția de imobile noi.

O altă teorie, ar fi cea cu privire la condițiile de creditare și evaluare care sunt mult mai avantajoase pentru construcțiile noi decât pentru construcțiile vechi, iar acest lucru se reflectă și în condițiile de creditare prin Programul Guvernamental „Prima Casă”, program gândit în special pentru tinerii care achiziționează prima lor locuința.

Spre deosebire de un credit imobiliar ipotecar, unde avansul minim pentru achiziție de care trebuie să dispună cumpărătorii îl reprezintă procentul de 15% din suma evaluării imobilului care urmează a fi achiziționat, accesând Programul Guvernamental „Prima casă”, avansul pe care trebuie să-l dețină cumpărătorii este de 5% din suma evaluării imobilului care urmează a fi achiziționat.

Bineînțeles, prețul imobilului poate depăși suma evaluată, însă diferența dintre acestea va trebui suportată de către cumpărători în întregime din sursele lor proprii.

Plafonul maxim de creditare la imobilele vechi este de echivalentul în lei a 57000 Euro, iar la imobilele noi, este echivalentul în lei a 66500 Euro, imobile noi însemnând imobile care dețin Autorizația de construire emisă de nu mai mult de 3 ani de zile în urmă, de la momentul contractării unui credit prin Programul Guvernamental „Prima Casă”.

Un alt avantaj, pe lângă avansul mic, este dobânda, care este compusă din marja fixă a băncii creditoare + ROBOR, iar marja pentru un credit Prin Programul Guvernamental „ Prima Casă” este de 2%, față de 2,5 -4,5% în cazul unui credit imobiliar ipotecar standard.

Evaluările, în ceea ce privește imobilele noi, sunt mult mai apropiate de prețul de achiziție, prin prisma materialelor mai eficiente de construire, a normelor mai rigide de construcție și predare a lucrărilor precum și prin coeficientul termic și energetic mult mai ridicate. Iar dacă discutăm de imobile deja finisate, prețul finisajelor întră în evaluare, deci vor fi luate în calcul pentru creditare, pe când în cazul imobilelor semifinisate, costul de finisare trebuie să fie asigurat suplimentar de cumpărător, pe lângă costul de achiziție.

De asemenea, pentru a putea beneficia de avantajele accesării unui astfel de program guvernamental, trebuie îndeplinite și anumite condiții de eligibilitate, printre care:

• să nu deții la momentul contractării, un alt imobil pe numele tău și/sau al soțului/soției, sau dacă deții, acesta trebuie să aibă suprafață mai mică de 50 mp;

• să nu mai fi beneficiat anterior tu și/sau soțul sau soția de un astfel de program

• să nu înstrăinezi imobilul în primii 5 ani după achiziție

• să dispui de avansul minim de 5% din suma evaluată

• imobilul trebuie să se încadreze într-una din clasele A, B, sau C, de eficientă energetică

• să închei în momentul achiziției, polița de asigurare obligatorie (PAD) a locuinței precum și o polița de asigurare facultativă care să asigure împotriva tuturor riscurilor viitoarea locuința finanțată.

Un alt motiv pentru optarea în favoarea imobilelor noi îl reprezintă posibilitatea de a alege compartimentarea potrivită, orientarea dorită, etajul, precum și posibilitatea personalizării imobilului în ceea ce privește finisajele, dotările, posibilitatea achiziționării de parcări, garaje în imobil, locuri suplimentare de depozitare, accesul la lift ( obligatoriu pentru imobilele cu regim de înălțime mai mare de 3 niveluri).

Cu toții știm că achiziția unui imobil finisat, sau chiar complet mobilat și utilat, este mult mai comodă și mai avantajoasă ca și cost, iar când spunem mai avantajoasă ca și cost, ne referim în primul rând  la achiziția finisajelor ca materiale și manoperă, a mobilierului și a electricelor, a electrocasnicelor și a altor dotări, la un preț mult mai mic decât cel de achiziție, chiar dacă acestea se află într-o stare foarte bună sau sunt chiar noi, neutilizate încă.

Este la fel ca și în cazul achiziției unei mașini noi versus achiziției unei mașini second-hand, cum ai ieșit din reprezentantă cu ea, imediat i-a scăzut valoarea, indiferent cât ai rulat-o, nu vei obține același preț de achiziție în cazul în care o vinzi, chiar și imediat.

Însă, dezavantajul este că trebuie să acceptăm finisajele și dotările existente, precum și stilul persoanei care și-a pus amprenta asupra imobilului prin finisaje și mobilier, în condițiile în care, cu toții suntem diferiți, avem stiluri și nevoi diferite și de asemenea, valori diferite.

Pentru cei curajoși, care își asumă stresul amenajării locuinței lor de vis, însă vor beneficia la urmă și de satisfacția proiectului personal de amenajare finalizat pe gustul lor, am vrea să va ajutăm cu stabilirea bugetului în linii mari, deoarece aproape întotdeauna acesta se depășește, însă ar trebui să țineți cont de câteva aspecte înainte să începeți un proiect de amenajare interioară.

Costul finisajelor de calitate medie spre superior, pentru un imobil nou este de aproximativ 100 Euro/mp util, cost care poate oscila în funcție de opțiunea d-voastră în ceea ce privește costul materialelor de finisare.

Costul mobilierului și al electrocasnicelor se ridică la 100-150 E/mp, iar aici discutăm de cele de calitate medie spre superior, iar prețul poate oscila în funcție de pretențiile și nevoile fiecăruia.

Costuri cu transportul, manipularea, montarea, mobilierului, electricelor, electrocasnicelor, materialelor necesare de finisare, costuri care de cele mai multe ori, sunt omise din calculele inițiale.

Costurile cu corpurile de iluminat, obiectele decorative, perdele, galerii, covoare, lămpi, lustre, etc, pe care ne ferim să le aproximăm, deoarece fiecare doamna are un talent înnăscut de a le „ridica costurile” bugetate inițial 

În ceea ce privește imobilele vechi, nefinisate, trebuie avut în vedere, pe lângă bugetul de finisare, mobilier și dotări, și bugetul alocat pentru aducerea imobilului în starea de finisare, adică pregătirea acestuia prin eliminarea obiectelor din interior, gemuri vechi, pardoseli, gresie și faianță veche, uși de interior vechi, precum și schimbarea și înnoirea instalațiilor sanitare, electrice și termice.

Acestea sunt câteva aspecte care stau la baza luării deciziei de achiziție a unui imobil nou versus un imobil vechi.

Însă, în realitate, nu există proprietatea perfectă, există proprietatea potrivită nevoilor și posibilităților financiare din momentul achiziției.

Și pentru că nevoile noastre se schimbă în timp, va recomandăm să luați decizii înțelepte în ceea ce privește achizițiile imobiliare, nu care să satisfacă nevoile din prezent, ci care să se plieze și pe posibile nevoi/situații viitoare, raportate pe viitorii 5-10 ani, fără a pierde din vedere proiectele de viitor pentru zonele țintă și randamentul investiției.

Ps. Dacă ai și alte teme de interes la care ți-ar plăcea să primești un punct de vedere al unei echipe dedicate și pasionate de imobiliare, da-ne un semn, iar noi îți vom expune punctul nostru de vedere într-un articol viitor!

Noi, echipa Impakt Imobiliare, „ Credem în aceleași valori!”